演讲 | 吴建斌：基金是房企上规模重要的途径之一

本篇文章2980字，读完约7分钟

吴建斌(阳光控股执行董事、阳光城市集团执行副总裁、全球合作伙伴):作为一家传统的房地产公司，它无非是住宅产业、商业、酒店业、长期租赁公寓物业等房地产。

我的演讲分为两层意思。第一个意思是谈论阳光城市的房地产状况；第二个意思，我得出一些结论。当然，这些结论只是基于阳光城市的实际情况，并不能代表整个行业的情况。

经过多年的努力，阳光城市在商业上取得了巨大的进步。我对阳光城市近三年(2016-2018年)的资产构成做了一点分析。如你所见，2016年:96%是住宅地产，只有3%是出租物业，1%是酒店物业；2017年的变化不大。我们的可销售物业，即住宅物业占93%，而出租及酒店物业占7%；到2018年，住宅地产占92%，而租赁和酒店地产占8%。从这一趋势中，我们可以看出住宅地产占了很大的比重，而出租物业和酒店物业所占的比重相对较小。因此，它主要从事住宅房地产。这就是阳光城市的情况。

我把资产分为两类，一类是出租物业(包括商业和写字楼)。可见，2016年租赁物业的回报率仅为0.24%，2017年仅为1.05%，2018年仅为1.48%。到目前为止，我们的租赁物业共有15个项目，约50万平方米；此外，该酒店的回报率不高，2016年为负4.1%，2017年略有盈利，约为0.09%，2018年为负2.57%。

在我们的资产构成中，很明显商业地产和酒店所占的比重很小，但它们也在慢慢增加，但它们的回报仍然很低。这就是为什么我们总是选择住宅房地产作为我们经营的主战场，或我们的主要业务。众所周知，钱总是有限的。在正常情况下，能给我们带来的收入越高，我们投资的钱就越多。另外，从目前中国的实际情况来看，住宅房地产行业的回报率仍然很高，大多数项目的毛利率都在25%以上。相比之下，出租物业和酒店带来的回报非常有限。这是当前的现实。

最后，是做住宅行业更好，还是把行业中的酒店和企业做大？我认为每个企业可以根据自己的发展过程做出不同的选择。例如，如果一个企业规模很大，它每年有数千亿的现金流入，每年有数百亿的现金被用来做一些酒店或企业，这可以保证公司长期稳定的收入，几年后，它可能成为企业的另一个利润增长点。但是，对于像阳光城这样的中小房企来说，我认为阳光城仍然是一个中小房企，还不够大。目前，我们不被允许花更多的钱在持有物业上，如商业、写字楼和酒店。

然而，作为一个阳光城市，如何做好我们的房地产有很多因素，但核心是土壤储存。我们可以看到，排名前20位和前30位的房地产公司的土地储备都比较大，有些公司的土地储备已经超过了3万亿，而中小企业可能只有数百亿，阳光城的土地储备目前有5000亿。以这种价值，很难在房地产市场上做得更好并保持良好的增长。因此，土地储备是房地产企业发展的核心竞争力。没有充足的土地储备或高质量的土地储备，就没有企业发展的动力。

当然，房地产公司的第二个问题不仅仅是增加土地储备，还要扩大销售规模。销售规模是房地产企业的第一需求和第一追求。虽然现在有些企业说不追求规模，但他们只是说说而已，他们骨子里还是在搞规模。事实上，规模可以带来许多好处。这些好处是众所周知的。

然而，如何在大范围内做到这一点，涉及到资金的来源以及如何控制债务比率。

根据前50家房地产公司的财务数据，每家公司的总资产负债率都在80%或90%以上。扣除预售款后，负债率也在60%到70%之间，这也是比较高的。当然，人们更关心的是净负债水平。一些企业可能已经达到数百个这样的指标，而一些优秀的企业将其控制在30%到40%。然而，大多数企业的净负债水平仍然相对较高。

对于房地产公司来说，融资往往是财务人员的头等大事，也是公司规模的最重要保证。

今天，我们的主题之一是谈论房地产基金，或私募股权基金，或资产管理等。这些机构的存在为房地产公司的发展或规模提供了新的融资来源。我对阳光城市做了统计。目前，这里的部分资金用于北京、上海、深圳、广州等一线城市，我们已经与多家基金合作。

既然今天这里的基金是对房地产企业重要融资来源的补充，我们现在面临的问题是你的基金没有钱，或者钱不多。你的钱被别人投资，导致融资成本高，这是令人愤慨的。然后你想投资股票和债券。如果你说你的基金融资成本很高，你想投资股票和债券，房地产企业就不能用这样的钱。因此，有一天，如果你在这里的资金可以将融资成本降低到10%以下，如果期限可以是3年，5年是最好的，你可以尽可能多地与阳光城市合作，这是非常受欢迎的。

事实上，房地产基金是房地产企业扩大规模的一个非常重要的资金来源，特别是在一些新的金融法规出台后，房地产企业对房地产基金的需求仍然很大。

今年年初，我们开始建立自己的房地产私募基金。我希望我的基金能和其他基金联合起来，我们将成立一个新的基金来投资阳光城。今年，我们需要补充价值3000500亿元的土地储备，这个规模需要投入大量的资金。我们估计今年销售的现金回报是1200-1500亿元，如果没有资金或其他资金来源，可能会是700亿元。如果有一个基金作为补充，我们的压力就会小得多。因此，房地产基金是房地产企业特别是中小企业的重要补充。因此，今天召开这个交流会非常好，也非常有用，因为我是开发商，你们是基金，各有各的需求。

我对中国房地产市场的判断如下。我记得在2010年和2014年，整个行业都在大声疾呼白银时代即将到来，好像房地产行业即将进入股市。当时，我觉得这个提法不恰当，我多次呼吁这样做。在中国改革开放的40年里，房地产只能满足普通人20年的需求，而许多需求到目前为止还没有得到满足，所以这个市场是巨大的。我们现在有13万亿元和14万亿元的市场规模，我想在三到五年内会达到20万亿元。因为中国的城市化还远未结束，人们对美好生活的追求还远未结束。这样一个巨大的市场对我们来说已经足够了，而且有无穷无尽的业务，所以目前它仍然是一个增量市场。

增量市场有增量实践，而股票市场有股票实践，那么我们在自己的增量市场上做什么呢？超过96%的人做增量工作，大约4%和5%的人做库存工作。这就是目前的情况。因此，在目前的房地产市场，我认为这是一个增量市场，因为需求非常大。例如，顶尖的房地产企业有上千亿的规模，他们完全有可能拿出上百亿去做一些股票市场。但对于中小型房地产公司来说，目前最重要的是增加。为什么增加？中国的城市化根本没有结束。因此，在未来5至10年内，它仍将是一个巨大的增量市场。这些是我的一些观点。

另外，目前房地产市场整体利润率相对较高，最差的毛利率为25%，净利润接近10%。因此，基金公司可以把所有的钱给房地产公司，而房地产公司可以消化它。中小型房地产公司可能对15%的成本有所顾忌，但他们也能消化它。当然，我还是希望基金公司能尽可能找到一些便宜的钱。真的，融资成本15%的资金太贵了，时间也不会太长。如果你带来的钱的成本低于10%，并且你对内部收益率有合理的预期，你可以用它来投资我们的阳光城市项目。

期待所有参加今天会议的资金，如果你找到便宜的钱，你可以投资在我们的住宅行业，以及我们的商业，长期租赁公寓和酒店行业，使我们能够共同发展，实现双赢。我相信从长远来看，房地产行业仍然有很好的发展前景。

谢谢大家。

(吴建斌在2019年城市观点论坛上海圆桌基金与房地产会议上的主旨发言)

来源：广州新闻直播