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最近,在一个签字仪式上,沈天庆的脸上充满了笑容。作为嘉园国际的董事长,他很高兴该企业能够获得430亿元的金融信贷,赢得了生命之源。

宝商银行、大冶信托、郭彤信托和AVIC信托等五家金融机构成为嘉园国际的黄金所有者。然而,尽管有资金的帮助,嘉园国际4月23日的k线图仍然是负线,上阴影线和下阴影线略有不同。

当日收盘价为3.62港元,较前一日低3.47%。显然,在最近房地产板块的股价下跌浪潮中,嘉园国际也未能幸免,因为有融资的好消息。从长远来看,其股价将在1月份暴跌后经历一个漫长的修复过程。

资本市场市值的跳水意味着嘉园国际的股权融资很弱。然而,企业仍需要运营营业额,年销售目标为280亿元,长期目标为1000亿元。因此,拓宽融资渠道已成为嘉园国际的当务之急,而市场参与者的注意力已转向其现金流、债务结构和项目布局。

解局 丨 佳源430亿融资授信“镜像”

信贷发放并不容易

沈天庆表示,嘉园国际只是嘉园集团主要房地产板块的上市载体,仅占集团资源的23%。因此,未来向上市平台注入资产势在必行,这也是管理层做大做强的途径之一。

嘉园国际项目的注入过程进展缓慢。例如,今年3月,沈天庆将安徽房地产开发项目迁至嘉园国际。在不影响嘉园国际25%公众持股的前提下,全部或大部分价格将通过配股的方式进行。

从左手到右手,置换项目和股份,嘉园国际得到了机会,弥补了几乎没有现金支出的立场。在此基础上,集团不断利用金融信贷为其输血。

1月28日前,嘉园集团分别与爱建信托和大连银行上海分行签署了战略合作协议,从两家金融机构获得了总额100亿元的授信额度;几个月后,4月18日,沈天庆再次引进宝商银行、大冶信托、郭彤信托等五家金融机构,获得850亿贷款,其中嘉园国际占430亿贷款。

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上海中原地产市场分析师卢文喜在接受视点房地产新媒体采访时表示,金融机构与房地产企业签约授信的一个非常重要的手段就是企业在市场上的规模排名,这也是很多企业热衷于排名的原因,但随着市场环境的变化,信用门槛会越来越高。

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然而,信用证签署后,它不是一劳永逸的。之后,贷款将分批发放,还将与项目和土地挂钩,这取决于房屋企业的经营指标,利率也将相应变化。另一方面,金融机构也将要求项目本身拥有住房企业自有资金的投资。如果项目的启动资金来自外部世界,那么房地产企业就等于空手套白狼。在这种情况下,金融机构不会冒险。

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从这个角度来看,嘉园的发展已经得到了一些金融机构的认可。然而,信贷的获得,就像半百英里,资金的后续实现,利率的波动,等等。,还取决于嘉园国际项目的运作、房企的营业额以及不可预测的市场因素。

项目投资由内部资源和外部贷款支付,这在嘉园国际的概念中是一把双刃剑。但是,根据意见指数的统计,如果把收到的预售定金作为收款的指标,企业对销售额的比例虽然有逐年增加的趋势,但却是逐渐下降的。截至2018年,其收到的预售款为101.53亿元,销售额为201.8亿元。两者的比例已经降低到50%左右,而且其收款能力正在下降。

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或许是因为支付的阻力,它的现金流也减少了。2018年,嘉园国际的现金及现金等价物为39.07亿元,同比下降31.64%。这可能会给嘉园未来的发展带来制约,因为即使信贷资金实现了,嘉园国际也需要用一定比例的自有资金在金融机构面前证明自己。

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融资的另一面

从年报中可以看出,嘉园国际2018年的销售面积为178.72万平方米,全年以多种方式在香港、上海、台州、常州赢得了13个项目,新增总建筑面积390万平方米,是销售面积的两倍多。

由此可见,沈天庆的规模吸引力不是空的话,他甚至有一个数十亿的想法。但是股票价格在一月份暴跌,这对他是一个很大的打击。

根据意见指数的统计,嘉园国际在2016年上市后,用了三年时间将其市值从2016年底的63.68亿港元增加到2018年底的363.59亿港元;然而,在今年1月发生一些变化后,其市值跌落悬崖,目前仅为92.71亿港元。

尽管沈天庆多次公开表示,这对空是一个阻碍,但一些投资者并没有接受这个账户。此时,最需要的是发布一份令人信服的报告卡,以清除负面的阴云。然而,年报中的数据不足以掩盖质疑之声。

2018年,嘉源国际的毛利率由上年的34.52%下降至31.61%,股东应占净利率连续第二年下降至17.15%。这两项指标的下降意味着其运营成本的增加。

除销售和管理费用外,嘉园国际还发行了2019年到期的3.5亿美元优先票据和2020年到期的4亿美元优先票据,融资成本也呈上升趋势。

嘉园国际注重规模优势,一直强调多元化融资渠道,负债规模不断扩大。去年,其短期借款为48.01亿元,但其手头资本仅为39.07亿元,这造成了短期债务偿还压力。净负债率再次升至177.57%,这也表明嘉园国际仍在利用杠杆来刺激规模。

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在刚刚过去的业绩会上,沈天庆没有做太多的负债报表,管理层提到了更多的融资渠道和项目布局。或许大股东承诺将嘉园部门的全部资产注入上市公司,这是他们的信心所在。

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来源:广州新闻直播

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