物管第二大兼并 招商蛇口收购中航地产分拆物业借壳

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观点房地产网络的核心企业AVIC房地产的整合已经有好几年没有结束了。房地产项目剥离后，上市公司现在面临着转让的命运。

4月15日上午，招商局蛇口发布的提示性公告显示，该公司计划以现金形式转让AVIC国际控股持有的AVIC盛大22.35%的股份，并以招商局地产100%的股权认购AVIC盛大的非公开发行股票。

收购公告越短，问题就越大。对于交易双方来说，上述交易意义重大。一方面，这意味着前AVIC地产在整合后几乎完全退出了激烈的房地产轨道。另一方面，同样经历了整合的蛇口招商局，在组织结构、发展战略改革和SASAC支持的光环下，正变得越来越光彩夺目。

根据视点房地产新媒体的统计，如果交易完成，招商局蛇口将为其最初的物业管理公司找到一个上市渠道。AVIC盛大是两家a股纯房地产公司之一。

同时，按面积计算，截至2018年底，AVIC盛大拥有近5500万平方米的总管理面积，这将是房地产行业的第二大收购，仅次于2017年收购的万达地产(6406万平方米)。招商地产的经营规模将超过1.2亿平方米，被市场参与者称为新巨无霸。

深化改革的浪潮将两家房地产公司推向了一个完全不同的未来。

中海地产侯时代

AVIC盛大(全称AVIC盛大有限公司)的前身是AVIC房地产。2017年底，其资产打包成9个资产包，以20.3亿元的价格转让给保利地产后，2018年6月1日，深交所AVIC房地产的简称变更为AVIC盛大，官方解释为适应公司新的发展战略。

观点房地产新媒体咨询，AVIC盛大的新战略是以物业资产管理业务为主营业务，以轻资产管理的方式，加快物业管理业务和商业资产运营管理业务的规模和效益扩张。

为了实施这一转型，2018年，AVIC盛大先后剥离了上海、桂阳、惠东三家子公司，股权处置价格为24.12亿元。公司在年报中提到，坚决加快资产结构调整，千方百计处置非主营业务资产，集中资源，突出主营业务。

2018年，AVIC盛大实现营业收入66.6亿元，归属于母公司所有者的净利润8.6亿元，同比分别增长12.94%和468.84%。按类型划分，房地产开发业务收入27.03亿元，同比下降3.74%，占比40.61%；物业管理业务收入37.18亿元，同比增长29.68%，占比55.87%。

尽管转型成功，但被转让似乎仍是AVIC盛大自2017年整合以来不可避免的命运。一些接近招商局蛇口的人士告诉视点房地产新媒体，AVIC不在16家专注于房地产的中央企业之列，因此整合几乎是一个既定事实。

上述名称主要包括中国建设、中粮、中化、中铁、保利、招商局、华润、中铁建设、中冶、华侨城、葛洲坝、钟芳和五矿。在过去的几年里，中央企业内部出现了一波整合浪潮，包括中国海运整合中信、保利整合AVIC、五矿地产整合中冶地产、中粮地产整合欢乐城等。

在回应新房地产媒体的观点时，招商局蛇口的秘书长刘宁也多次提到关注主营业务。它说，这是两个中央企业之间的整合和重组的主要业务重点。

截至2018年底，中航国际控股持有中航盛大22.35%的股份，中国航空空科技深圳有限公司持有20.62%的股份，累计持股42.97%；根据这一计算，招商局蛇口在获得AVIC国际控股的股份后，将成为AVIC盛大的第一大股东。

以上计算未考虑招商地产100%股权认购AVIC盛大固定股份后的情况。目前，招商局蛇口尚未公布具体的评估价格和交易考虑。当被问及最终持股比例时，刘宁没有给出明确的回答，只是说这取决于资产。

截至2018年底，AVIC盛大的计息负债为48.3亿元，较年初减少29.7亿元，资产负债率降至63.1%。期末，总资产132.36亿元，归还母亲净资产48.42亿元；其中，短期贷款5.45亿元，长期贷款25.74亿元，占总资产的23.57%；货币资金22.07亿元，占总资产的16.67%。

财产获得效应

在招商局蛇口收购AVIC盛大的过程中，围绕中心的招商局地产是最直接的受益者。通过利用央企并购上市公司的整合趋势，招商局蛇口为其房地产公司搭建了一个与资本市场接轨的平台。

目前，只有两家a股纯物业管理公司:杜南地产和AVIC盛大。其中，AVIC盛大的总市值接近67亿元，远高于杜南地产的25.47亿元。接近中国招商蛇口的人士强调，AVIC盛大是a股中最大的地产公司。

数据显示，招商局地产已经发展了40年，是招商局集团旗下唯一一家从事物业管理和服务的企业。截至2018年底，公司总资产16.98亿元，年收入29.2亿元。

视点房地产新媒体了解到，2011年6月，招商局物业管理的规模约为1900万平方米，资产规模为5.53亿元；随着2016年招商局蛇口的酝酿和重组，招商局地产也对公司战略进行了梳理，提出了沃土四朵金花的新理念，其中沃土是基本的物业管理服务，金花是专业服务。

对此，招商局蛇口秘书长刘宁回应了房地产新媒体的意见，称招商局地产近年来借助集团这个中央企业房地产平台(代言)获得了很多市场化项目。截至2018年底，招商地产共管理464处物业，服务面积超过7500万平方米。

如果中国招商蛇口成功收购AVIC盛大，这将是继2017年收购幻想曲万达地产之后，中国房地产行业又一次大规模的地产合并。截至去年年底，AVIC盛大旗下的AVIC物业共有523个国家物业管理项目，管理面积5307万平方米；AVIC九世管理着15个商业项目，管理面积为127万平方米。

综合AVIC盛大的所有管理区域，粗略计算，招商局物业有近1000个管理项目，管理服务区域将达到1.29亿平方米。根据去年年底多家地产公司披露的规模，合并后的招商地产排名第七，仅次于蔡晟、万科地产和碧桂园服务。

假设合并AVIC盛大的物业管理业务收入(总收入66.6亿元，物业管理贡献55.87%)，招商地产去年的总收入达到66.38亿元，在披露业绩的物业管理公司中排名第三，仅次于万科地产(97.96亿元)和绿城服务(67.1亿元)。

需要指出的是，在上市的房地产公司中，AVIC盛大目前处于最被低估的状态，远低于同行水平，资本市场对此仍持谨慎观望态度。观点房地产新媒体了解到，2018年AVIC盛大的物业管理业务毛利率仅为9.83%，远低于其他上市公司。

由此可见，如何修复估值将是招商地产借壳后面临的主要挑战之一。招商地产专注于管理质量、综合服务提供商和其他服务，还不知道资本市场给出的估值。

投资资产重组

招商局蛇口收购AVIC盛大是近年来房地产业发展的一个缩影。在规模化和集约化的目标下，万科地产、色彩生活、田园服务等。所有人都开始扩大市场，并购成为重要的方式之一。

然而，由于激烈的竞争和不断上涨的成本，许多房屋企业采取了谨慎的态度。在今年的业绩发布会上，彩生活首席执行官唐曾判断，这条路的收购将会越来越难、越来越贵，未来地产公司应该走平台之路。在永胜人寿服务绩效会上，林忠也表示，物业收购和收购成本相对较高，平台合作成本较低。

从过去的情况来看，房地产公司正在市场上扩张，最终目的地资本是连接资本市场，并通过融资来煽动更大的管理规模。自去年以来，资本市场对房地产公司的估值相当高，新上市公司的市盈率一般在20至30倍左右。一些房地产企业的高级管理人员曾预测，未来将有20多家上市房地产公司。

上述行业背景解释了目前招商局蛇口选择拆分物业公司上市的环境因素，也有其自身企业层面的考虑。

一方面，招商局蛇口在年报中谈到2019年时表示，随着货币政策的变化和金融市场的不断收紧，公司的融资也面临着巨大的压力，同时业务转型和业务规模的扩大也要求公司的融资在一定时期内进一步增加。二者的结合将对公司的融资能力提出更高的要求。

这就引出了一个过去的事实:在过去的四年里，招商局蛇口的销售规模逐渐扩大，到2018年签约销售额达到1705.84亿元，但随之而来的是财务风险的增加。去年，该公司总经理徐永军对当前形势进行了反思，他说，2018年，我们不仅要追求质量、效率和规模，还要去杠杆化。

从这个角度来看，拆分房产可能是投资促进寻找合理的融资结构配置的一个答案。

视点房地产新媒体了解到，2018年，招商地产的利润占招商局蛇口净利润的比例不到1%，被招商局蛇口认为对上市公司影响不大。数据显示，去年，招商局蛇口净利润为152.4亿元，同比增长20.42%。如果实现上市融资，对蛇口投资促进的意义将超过业绩贡献。

另一方面，这可能是由于蛇口招商局内部结构改革后，企业对更高效运作的渴望。去年蛇口被定为改革之年，进行了大规模的体制改革。同年3月，徐永军公开表示，80%的权力下放给了地方。

与此同时，招商局蛇口重新定义了其总部、区域、业务部门和专业公司的组织定位。在区域结构层面，新增武汉、西南、海南和福建，与华北、华东、华中、华南和深圳共同形成九个新区。

招商局地产的最新剥离被视为招商局蛇口在重新定位专业公司方面的成就之一。观点:房地产新媒体不完全统计。自去年以来，招商地产先后签署了钟白工业园区、南京互联网城科技创业服务中心、深圳喜之郎大厦、北京科技银行R&D中心大型园区项目、宝马华晨动力总成厂能源中心项目、广交会展馆A区项目、京东集团总部办公楼项目等合同。，并且市场扩张已经加快。

在2018年12月招商局地产分离前几个月，招商局蛇口还修改了与招商局土地的横向竞争条款。这解决了两个上市平台五年的业务和职责重叠问题。因此，招商局土地已转变为一个轻资产的房地产运营商。

组织变革的目的最终将归结为质量、效率和发展的要求。仅在2019年，招商局蛇口就计划实现2000亿元的合同销售额。今年蛇口投资的主题是提高质量和效率。4月12日，公司专门召开了质量和效率改进项目启动会。

来源：广州新闻直播