业绩会直击 | 花样年的“保守”与彩生活的“不一样”（实录）

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与去年的《奇幻之年》和《色彩人生》业绩发布会不同，潘军董事长选择了两家上市公司同时在一个地点举办2018年度业绩发布会。

在过去的一年里，潘军用八个字来总结它，以展示2018年幻想曲年的成就。

根据房地产新媒体的观点，2018年，幻想曲的签约销售额超过300亿元，同比增长约50%；收入140亿元，同比增长43%；物业服务等收入占近40%，同比增长70%；毛利率保持在30%；净负债率控制在77.4%，比2018年年中下降了5.5个百分点。

去年，幻想曲的新建筑面积为463万平方米，同比增长106%；建设面积594万平方米，同比增长103%；土地总储量为2091万平方米，预计总价值超过3000亿元。

与此同时，潘军在幻想曲年重点关注了粤港澳大湾区的城市更新项目。据报道，今年大湾区有39个城市更新项目，计划建筑面积约900万平方米。其中，深圳10个城市更新项目已签署框架协议，并纳入土地储备。

在色彩生活方面，2018年收入为36.13亿元，同比增长121.9%；股东应占净利润4.85亿元，同比增长51.3%；毛利率为35.5%，比2017年下降了9.4个百分点。

虽然在2018年，在业绩、幻想曲年和色彩生活方面只给出了一个令人满意的答案，但2019年20%-30%的销售目标增长率是否保守，或者色彩生活能否在新的商业模式中盈利，已经成为媒体关注的焦点。

幻想年:商品的价值足够了

我们相信1000亿元的目标还有待实现。然而，速度不必如此紧迫，而应该是稳定的，并根据经济、金融政策和房地产政策的趋势稳步发展。当被问及公司是否调整了未来发展战略时，潘军表示。

据了解，在2017年的业绩会议上，潘军曾经透露，到2020年公司规模应该达到1000亿。然而，2019年，幻想曲设定的销售目标仅为20%-30%。

根据这一计算，2019年，幻想曲年将完成约400亿元的演出。如果我们想在2020年达到1000亿元的目标，那年的幻想曲年至少要增长1.5倍。

然而，过去因轻资产转型而错失房地产黄金时代的潘军，显然尊重重资产扩张的政策取向。

潘军指出，房地产市场的发展应该是稳定的，有稳定的土地价格，稳定的房价和稳定的预期，不会有大幅度的增长或下降。目前，大多数内地住房存量保持在25%左右的增长目标。因此，25%到30%的开花年份是一个合理的目标。

也许对潘军来说，轻资产跟不上政策和市场，只赚到了更少的钱，而重资产却踩错了节奏，这可能会把幻想年拖向深渊。

审慎的态度直接反映在幻想曲年的投资策略上。据透露，2019年将使用的总投资约为销售回报的三分之一。根据财务总监张惠明披露的75%的回报率目标，幻想曲年的土地投资将在66.7亿至100亿元之间。

2018年，幻想曲预计将在土地投资上花费80亿元和90亿元，最终只使用了68亿元。然而，根据2018年实现的220亿元销售回报，去年使用的投资金额约占销售回报的三分之一。

随着国家政策的收紧，整个行业的征地速度在第三和第四季度都有所下降，我们也在考虑以下政策。潘军说道。

当媒体质疑这一投资策略是否过于保守时，张惠明表示，年度土地储备为2091万平方米，价值超过3000亿元。然而，在幻想曲中，我们仍然以谨慎的策略进行投资。2019年，约30%的回报资金将用于投资，2020年将增至35%，2021年增至40%。

张惠明表示，幻想曲年70%的投资土地用于高周转率项目，30%用于利润相对较高的项目，如城市更新和其他相对较大的项目。

值得注意的是，城市更新项目是本次绩效会议的重点。目前，大湾区在幻想曲年有39个市区重建项目。其中，位于深圳的10个项目已签署框架协议，并被纳入土地储备。据估计，这部分价值将在花卉年提供850亿元，并将在2019年至2021年逐步推出。

充足的土地储备和可预测的城市更新价值使潘军能够表达其合理的增长战略，同时向外界传达未来进一步发展的可能性。该公司表示:如果下半年有一个窗口期，我们的商品价值将是充足的，并将进一步增长。

色彩生活:我们是不同的

色彩生活正在从一家物业管理公司转型为一家平台公司。色彩生活执行董事兼首席执行官唐首先介绍。我们不同于其他房地产公司。

数据显示，目前蔡晟管理的物业面积已达11.22亿平方米。唐在同日的投资者会议上举了一个例子，他说管理面积是香港所有住宅区的两倍。

可以看出，2018年，许多内地房地产公司分拆旗下的物业管理公司，在香港证券交易所上市。作为早在2014年上市的前任，色彩生活与同行业公司相比如何，自然成为外界关注的话题。

其中，管理面积是万科地产的两倍，万科地产的收入达到98亿元，而彩生活的收入只有36.14亿元，这已经成为外界对彩生活盈利能力的首要关注。

我认为物业费是一种市场化的行为。潘军表示，同行更依赖母公司的关联交易，以便从母公司获得更多补贴。这种逻辑是错误的。

色彩生活的规模扩张主要有两个部分:一是自营区域，即由持有、收购等形成的区域；唐指出，另一部分是以小股合作的形式将平台出口到其他物业服务公司。目前，彩生活的自营面积为5.54亿平方米，合作经营面积为5.69亿平方米。

潘军表示，2019年，彩生活的管理面积预计将从市场上增加4000-5000万，而《幻想曲年》中为彩生活提供的管理面积仅为10%左右。但幻想曲不会像其他同行那样，房地产公司给物业管理公司输血。

尽管缺乏母公司的帮助，但核心逻辑的差异在于，我们应该从网络公司的角度来看待色彩生活，而不是传统的物业管理公司的方式。

截至2018年底，色彩生活生态系统的注册用户数量增加到2640万，活跃用户活动达到53%；报告期内，蔡芷纭平台营业额为94.48亿元，同比增长24.1%；财富人寿累计营业额17.7亿元；共售出4150个彩色停车位；蔡慧人寿总营业额为182万元，总营业额为7088万元。超过26万个家庭已经降低了他们的物业管理费用。

一个项目只会出现在互联网公司的业绩数据中，这在该物业公司的业绩介绍中显示。在演出会上，唐甚至想当场演示一下。蔡慧人寿目前转型平台公司的主要产品蔡慧人寿给业主、企业和公司带来了什么好处？

简而言之，蔡慧人寿通过提供一个平台，将商家、业主和其他各方结合在一起。以返还渠道费的形式，有利于业主、商家赚取销售额，业主降低物业费。同时，蔡慧人寿获得流量，从而实现多赢的结果。

蔡慧生活是入口，是流动。将来，我们会想出很多方法来实现这个流程。唐对说道。

以下是幻想曲控股集团有限公司和色彩生活服务集团有限公司2018年度业绩大会现场问答记录:

现场提问:大湾区城市更新公司将在幻想曲年成立。你能告诉我们更多关于在大湾区扩展的未来计划吗？幻想曲发展忽视资产的策略已经有六年了。这个领域目前的发展情况如何？现在，公司已经提出要注意对方。将来会有什么具体的计划？第三是销售目标。管理层提到到2020年将达到1000亿元。今年30%的增长率会保守吗？

潘军:大湾区的发展是未来五年最重要的任务之一。幻想年始于深圳，至今已有21年。我们在深圳湾会有39个项目，在广佛照和珠江有很多项目。

目前，我们已经在大湾区组建了一支具有战斗力和经验的团队，大湾区公司拥有一支近200人的团队。包括拆迁在内的所有服务链都是从早期投资和扩张、专项规划、政策分析、产业资源整合和政府交流中建立起来的。

我们将分为三大区域，主要在深圳，在深圳，我们将分为三个区域，一个在深圳的公司，一个在广佛赵的公司，一个在朱中江的公司，这将形成三个板块内部的整合。

其次，我们熟悉大湾区的客户，我们也认为我们可以在大湾区获得更高的产品溢价，这是一个了解商品的地区。

第三，我们熟悉这里的资源，所以我们希望在未来的3到5年里在大湾区有500亿的销售额。这是我们对大湾区的中长期规划。

在轻资产的问题上，六年后，我们看到我们的轻资产去年赚了50多亿元，其中包括30多亿元的彩金。事实上，其中一些接近10亿元，有4亿元的文化旅游和超过4亿元的科技。

因此，在这一部分，在过去的六年里，我们的轻资产业务已经占了总数的40%。与我们的同行相比，我们相信强调重要性和严肃性的策略已经基本到位。

关于20%到30%的增长目标，我认为2019年中国的房地产应该是一个相对稳定的趋势。就在今年两会开幕之后，住房和城乡建设部部长提出，房地产开发应该保持稳定:稳定的土地价格、稳定的房价和稳定的预期。稳定的土地价格不会大幅下跌或飙升；稳定房价，一些地区现在想降价，政府不允许；稳定的预期，不会有显著的增长或下降。

如你所见，20多场新闻发布会已经在内地房市举行。根据我们的统计，平均增长目标基本上在25%左右。当然，我认为我们的25%到30%是一个合理的目标。如果下半年有一个窗口期，我们的价值就足够了，而且还有进一步增长的可能。

现场提问:大湾区在幻想曲年有39个旧改造项目，其中10个项目的价值可达850亿。你对剩下的29个项目有什么具体的价值吗？另外，对于色彩生活，今年平台合作与管理领域的增长目标是什么？为什么去年增值服务的毛利率变化如此之大？

潘军:目前，我们签约的39个项目中，有10个已经进入专项整治阶段，还有一些正在立项。众所周知，在我们获得下一步的特别规定之前，城市重建需要被纳入政府分批实施的项目计划中。除了价值850亿元之外，我们初步估计，根据目前的市场价格，乐观估计还有价值1500亿元左右的商品需要供应。

唐:彩生活2019年的增长目标分为两部分，即整个市场预计增长约4000万平方米，平台合作面积将增加约1.5亿至2亿平方米。最终目标是到2020年平台服务面积超过20亿平方米。

杨澜:至于毛利，增值服务的毛利比以前高，主要有几个原因。第一个方面是，我们过去有一个办公室转租业务。根据与我们的合作伙伴权利和责任平等的原则，这项业务反映为合资公司的利润，不会反映在增值收入中。

二是调整彩色停车位的会计处理。根据会计准则的要求，我们和审计师认为代理经办能更好地反映这一业务的本质，所以整体毛利率是以佣金的形式，而彩色停车位业务是100%的毛利率。另一个原因是我们的平台收入是100%，这一领域的业务比例增加了。

现场提问:2015年，潘先生表示，幻想曲年的战略方向是以轻资产为重点，但这方面对资产的重视会有所减弱。2019年，战略方向的调整是全面实施轻、重并举。在什么情况下你调整了战略方向？

潘军:你从2015年开始就没有问过我这个问题。事实上，在2016年，我们提出要重视它。我们在2011年下半年制定了这个战略，当时国家提出了房地产调控，希望对社会经济影响不大，但是政策在2015年进行了调整，我们实际上是在2012年到2015年进行了房地产调控。因此，你应该注意我们的房地产销售，在过去的四年里一直稳定在100亿，我们正在控制规模。

后来我发现，轻资产也需要重资产的支持，所以从2016年开始，也就是三年前，就有人提出要重轻并重。一方面，我们应该有一个适度的规模，我们仍然认为我们应该努力实现1000亿元的目标。但是，速度不需要这么急，而是稳扎稳打，按照经济走势，按照金融政策和房地产政策稳步发展。

我们需要在智能社区和硬件产品制造方面给年轻人留下深刻印象的新产品，包括审美控制和软件的个性化定制。没有新产品，我们如何给年轻人留下深刻印象？看看我们现在的手机。华为和小米迫不及待地想一年推出两到三款产品，仅仅是为了吸引客户。

未来房地产和后房地产市场的竞争需要硬件和软件，因此在2016年进行了调整。现在应该说，我们的轻重业务比例比较合适，轻重业务占60%，轻重业务占40%。我们想尽最大努力保持这样的比例。

现场提问:幻想曲年2018年的销售回报是多少？2019年，总投资是销售回报的1/3。这些基金主要投资于哪个地区和哪个方向？另一点是万科最近在商业管理方面做了很大的努力。未来商业管理和工业会有一些布局吗？

张惠明:在2018年这个美好的一年，回报是220亿元。2019年，我们努力将去污率保持在70%，保证回收率在75%。我们希望在20%到30%的增长幅度内，争取200亿到300亿元的回报，这也是一个基础。

刚才潘将军讲了我们五大地区。我们的主要销售区域在成渝、华东、珠三角、中部，主要是武汉周边和西部。整个是五大区域，加上一些有机会进入的城市。

第二是城市的选择。我们仍然关注第一和第二条线，并可能有选择地进入一些强劲的第三条线，但这是机会主义。幻想曲年不会超过20个城市。过去我们进入了23个城市，但是现在有3个城市没有销售项目。但我们进入的项目集中在五个城市:北京、上海、深圳、武汉和成都。武汉在中间，我们有9个项目，成都有11个项目，深圳有很多城市更新项目。

第三是投资比例，占回报资金的30%。我们当然会根据返还资金的速度和总额来控制，以确保财务安全和现金流安全。我们希望70%的投资比例将是高周转率的项目，30%将是一些相对较大的项目，利润率相对较高，如城市更新。

潘军:在业务管理方面，彩生活的主要业务模式是b2f(企业对家庭)，主要针对终端。幻想曲系统中有一家公司，即幻想曲企业管理公司，目前在整个行业中应该排在前10名，因为我们有四个品牌，一个是市一级的红糖，第二个是地区一级的花生糖，社区一级的芝麻糖，还有一个是花乐。

目前，我们已经在中国签约并管理了超过45家购物中心，营业面积超过200万平方米。这项业务不会是色彩生活的主要业务。在幻想年系统中，仍然有两个部分没有安装在彩色生活中。一个是美怡佳，主要针对写字楼管理和商务公寓，另一个是单一业主，拥有行政公共服务设施。目前，我们是航天财产的最大股东，该财产主要用作大学、医院和政府的办公楼。

未来，就商业社区的发展而言，这是我们2019年幻想曲年轻资产业务的一项关键工作。幻想曲年的整个服务体系是整个行业中最系统的，经过六年的建设，从2012年开始，我们全面系统地进行了建设，并取得了领先的成果。

例如，与万达广场的天街和华润的龙湖和万象城(包括其他商业管理品牌)相比，我们的业务是一个强有力的竞争对手。其中大多数是资产密集型模式，我们的业务管理公司是资产密集型模式，我们的优势主要集中在二线和三线城市的难治性疾病上。因为商家对很多东西都很挑剔，我们在如何结合幻想曲年的管理在偏远地区建造购物中心方面有一些经验。

现场提问:幻想曲年的土地收购。去年，据说投资是60亿到80亿，每年投资超过60亿。今年，这个数字最多只有100亿。为什么目标如此保守？我们互相重视。如果60%依靠房地产开发，我们应该发挥我们的力量。之前，彩生活收购了很多低利润的合同项目，这对利润率和毛利率有多大影响？我还想问一下，彩生活在科技方面投入更多，这可能会引起投资者的担心。如果初始投资相对较大，如何控制成本？

潘军:你不是在问纳迪，你是在问为什么我们的政策如此保守。有两点需要澄清。作为幻想曲的主要房地产业务，色彩生活并不专注于母公司提供的领域。我们的许多同行现在依靠母公司提供管理领域。

明年，色彩生活预计将从市场上获得4000万至5000万平方米的空间，这将在幻想曲年提供约10%的空间。今年，新的建筑面积预计为463万平方米，这是提供新产品。我们不像其他同行，房地产公司给物业管理公司输血，我们以市场导向的方式给他们定价。这是最重要的澄清。

第二，去年，我们估计土地投资80亿和90亿，为什么我们最终达到68亿？这是因为国家政策不断收紧，整个行业的征地速度在第三和第四季度急剧下降，我们也在看下面的政策。房地产行业受到政策的严重影响，所以我们跟着政府走，跟着政策走。

我们预计今年相对稳定，我们正根据这一趋势跟踪政策情况。我们也看到，整个行业基本上都是这样的判断逻辑。幻想年将成为未来20到30年行业优秀企业的标杆，土地收购也会有一些变化。

至于科技投资，要放在高附加值的产品上。例如，对于家庭世界项目，唐先生向我建议潘先生应该增加200元(每平方米)，而不是像其他开发商那样。这样，我们的整个物联网系统将会建设得更好，能够更好的展示物联网与社区服务的结合能力。我听了这个，增加了12个项目，可能每平方米增加几百元，但我认为这是我们和其他开发商的区别。其他开发商更注重成本。我认为适度的成本投入应该通过更好的销售价格来体现。我们需要从市场中获利，而不是不断地从成本中获利。这是适当的必要条件。

色彩生活主要取决于市场和社会化。例如，去年我们获得了7000多万平方米的土地，而在那美好的一年，我们可能贡献了200多万平方米的土地。我认为物业管理是一种市场化的行为。我猜你已经从你的同龄人那里听到了很多。他的父亲很富有，他是富有的第二代，他可以通过卖房子来补贴物业费。这种逻辑是错误的，我们反对这种观点。

现场提问:刚才唐总说这辈子一分钱也不会赚，一分钱也不会亏。在使用数据实现收入之前，未来的交通流量应该达到什么程度？正如你刚才提到的，有很多上市的房地产公司，可能很难通过并购进行扩张。这会对色彩生活的持续扩展产生巨大影响吗？另外，我想问一下关于幻想年的事情。在过去的两年里，外汇对利润有很大的影响，你的海外债务结构占了很大的比例。接下来会有相应的改进措施吗？

唐·薛斌:蔡慧一生不赚钱，但这并不意味着蔡芷纭平台不赚钱。这是两个完全不同的概念。蔡慧人寿是一个入口，但现在我们在平台上有几个拳头产品，我认为这将在未来给蔡慧人寿带来相当大的好处。同时，社区金融集团也在积极探索社区保险和社区贷款，我们相信这将成为蔡芷纭平台未来的盈利产品。

彩色生活还有一个拳头产品，那就是彩色停车位。现在我们已经预留了4万个停车位，这将成为彩云主要销售的产品。该产品将为色彩生活带来更好的效益。我们必须坚信蔡慧的生活。它是流动和入口。将来，我们会想出很多方法来实现这个流程。例如，正如我刚才所说，我们将很快与JD.com合作，现在我们正在进行一个示范项目。准确的社区广告也是一个关键点。我相信所有这些产品都能带来一些好处。

2018年的物业管理利润可能会成为我们色彩生活利润的一个高点。我已经告诉我的内部同事，在2019年，该物业可以在2018年盈利，该物业的所有同事将获得更多的工资和奖金，以改善业主的物业环境。这是我们和其他房地产公司的最大区别。这是我想向你们传达的一个概念。

张惠明:刚才提到了汇兑损失的问题。2017年，我们的外汇收益接近6亿元，2018年的外汇损失为7.41亿元，这是基于外债占融资总额436.24亿元的43.6%，相当于约180亿元。去年，我们考虑了过去市场的一些对冲，但去年，整个汇率趋势是单边的，所以很难保持高位。

如果你回顾一下，去年的汇率下降了(5.46点)，今年上升了2.17点。也就是说，我们去年损失了7.41亿元人民币(账面损失)，到今年3月25日，我们已经赚了20多亿元人民币。我们将根据这种情况进行观察，这取决于这个市场的稳定性。如果做了套期保值，我们会根据债务的期限和分类来考虑，但是我们要看全年，包括市场，包括汇率的趋势。

我们将在条件允许的情况下调整债务结构，平衡国内外部分。我们的债务总额是436.24亿元，不要忘记，我们还有2091万平方米的土地储备，价值超过3000亿元。我们仍然以谨慎的策略进行投资。今年大约有30%的回报资金用于投资，明年会增加到35%，明年会增加到40%，因为基数会逐渐增长，在这个过程中，我们会根据回报资金来增长。

最后，我们将考虑整个市场。去年7月，出现了一个拐点。基本上，政府征用的所有土地都被拍卖了，一个月就拍卖了七八百块地。我认为投资和金融之间应该有一个平衡的策略。

现场提问:幻想曲年引入土壤储存的10项旧改革何时进入市场，未来两年的商品价值是多少？按照75%的去除率，到2020年能达到1000亿元的目标吗？刚才提到要加大招标、拍卖和挂牌的力度，那么成交率会提高到什么水平呢？

潘军:大湾区的十个城市更新项目有望在未来三到五年内进入市场。我们的目标是在2021年达到1000亿，我们希望得到300-500亿的支持。这十个项目已经建立，并得到了特别的规定。我们将在未来3-5年内加快20多个项目。

张惠明:至于刚才提到的价值，随着每年从旧到新的变化，平均1.5到2个项目将逐渐改变这850亿元。我们对取消率的要求是70%，回收率是75%。每个企业仍然需要保证一定的供应量。如果它走得太快，市场将是好的，将没有商品出售。如果有太多的股票，就会有太多的现金被挤压。这是一个行业的基本水平，所以在65%到70%之间。

包括现金转换在内的征地开工率和周转率包括经营现金流和融资现金流，两者在每个城市都有所不同。我们有一个特点。大多数项目被收购是因为它便宜，但价格更多的是形式。也就是说，前端比较便宜，以后开发速度会比较慢。我们的土地储备是2091万平方米，平均土地成本是2070元/平方米，去年的成交价是11180元/平方米。你可以看到未来的毛利和净利润是相当可观的。

周转率是这样的。从征地到开业大约需要9.5个月，最快的是5个月。因此，我们希望这将成为一个正常的状态。我们有一个项目已经被收购和调整了20个月，但它是有利可图的，所以我们可以坚持下去。

第二是自有资金的现金流，大约15个月到18个月。如果这是一个完整的现金转移，它将接近20个月。众所周知，碧桂园的速度更快，可能是4568，但是现在相应的数据已经记下来了。因此，我认为这仍然是一个合理的周期，从征地到开放，通常需要10-18个月左右，一线城市可能慢一些，二线、三线、四线城市可能需要10个月左右。

而拍卖，我们并不是通过拍卖来达到土地收购的目的，而是获得一个收购土地的机会。我们的目标不是拍卖，但我们仍保留自己的优势和资源，包括在大湾区获得市区重建用地。去年，68亿元的投资没有一个是在珠江三角洲，因为我们在大湾区已经有39个项目，为何要拍这么昂贵的项目呢？我们把这100亿元，甚至下一个200到300亿元，用好了。

来源：广州新闻直播